お立ち寄りいただきありがとうございます。でめさん（deme19800124）です。
このときからかれこれ4年、家が狭すぎて色々検討をした結果、最終的にはセカンドハウスを「購入」しました。
コスト的には借りたほうがもちろんいいのはわかってはいます。
が色々あって、セカンドハウスほしい病にかかり、「でめさんの秘密基地購入プロジェクト」を立ち上げました。
最初に見た物件はこんな物件。
それから、納得の行く物件を手に入れるために、マンションを含めて合計10件くらいの内見を行った結果、ついに購入に至りました。どんな物件だったのか？いくらかかったのか？をお伝えしたいと思います。
サラリーマンが買ったセカンドハウスの立地と物件の様子を伝えたい。
まず、立地。
東京でも青梅や八王子駅からさらにバスなどのハズレの方まで行けば、築年数が古ければ、500万円くらい出せば土地付き一軒家の購入が行けるかと思います。
ただ、僕の住まいはもうちょっと都心より。最寄り駅から新宿まで30分かからないくらいの距離感の東京都下。新築80平米で最近だと4,000万円くらいの建売が出ている地域です。
最寄り駅徒歩13分。中央線の駅までもよりバス停からだと6分。自転車でも10分ほどで出れる、まぁまぁの土地だと思います。
そんな地域で購入した物件はの間取りはこんな感じ。建物面積約70平米、5Kの物件です。
なお、物件情報、マイソクでは5DKという記載でした。2畳のダイニングなんてありえないけど。。。
空き家を買い叩いて転売する業者が販売。そんなもんなのでしょうか。こういうところが不動産業者の悪いイメージを膨らませるってもんです。なお、普通に考えれば実際には1Fの6Jと2.5Jは続きの部屋なので、実質4K、もしくは3DKという表記が素直な表な作りです。
キッチンから脱衣所がなくダイレクトにお風呂だったり、2階に上がるのに1階の洋室を経由する必要があり、その洋室に洗濯機置き場とたぶん洗面台的に使うシンクがあり、2Fの奥の和室に行くにも手前の洋室を経由しなければ入れないなどプライベートが全然確保できていない作り。
築60年、昭和40年ごろはそんな作りが良かったのでしょうか。僕の実家は昭和50年代前半で、もっとましな作りです。さらに15年前ということで、未知の領域。
外観はこんな感じ。
駐車場はありません。それどこからブロック塀が邪魔すぎて自転車すら置きづらいです。屋上に向かう外階段兼2階用バルコニーの塗装がぼろぼろでここは可及的速やかに修正をしていきたいところ。
屋上はそれなりに広いのですが、立ち上がりの部分のモルタルがぼろぼろです。
いつ家のほうに側に水が入るかわからない。雨漏り上等の状態ですが、明確に雨漏りをしている様子はありません。冬で、2か月雨も全然降っていないので、夏のゲリラ豪富のタイミングでこのセカンドハウスで過ごすことを戦々恐々と楽しみにしたいと思います。
とはいえ、さすがにこのくらい割れている部分については家庭用セメントで真っ先に補修はしておきました。やればできる。
キッチンをはじめ、全体的にカビ、ヤニ、油がとんでもないことになっています。
どう考えても年配の方が終の棲家にし、最終的には空家化した物件、そうとう長いこと丁寧な掃除もせずに過ごしていたんだろうなということが手に取るようにわかります。
なお、1F部分はリフォームされた形跡があり、窓サッシアルミサッシではなかったりもしました。それでも「トステム」の文字なので、15年以上前のリフォーム。
この2.5畳の部屋を最終的には自分のメインルームにしてあとは貸し出しなんかできなかなと思っていたりもしています。なお、和室の畳はすべて、腐っているというか、柔らかくなっている状態。60年一回も替えてないということはないとは思いますが、どのくらい経ったらこんなにぼろぼろになるんだうというような状況になっていました。
外壁に目立つヒビもなく、お風呂も2013年製の給湯器も追い炊き機能のある給湯器があるなど、それなりメンテナンスがされていた物件。
いろいろ手を入れがいがある物件だとは思います。
サラリーマンが買ったセカンドハウスの資金計画を伝えたい
さて、気になるお値段ですが、初期費用の総額が11,250,000円ほどでした。
資金計画は、借金950万、あとは、生命保険と一部の投資信託を取り崩して購入に至りました。
物件価格、不動産仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、司法諸費手数料を合わせた総額です。
高いですか？安いですか？
2024年6月～ずーっと、この地域の物件情報を探し続けていた僕の結論は「めちゃくちゃ安い」です。購入価格は募集価格より200万円以上の指し値を入れて買いました。そこが予算の限界だったので。
なお、再建築可。この周辺のこの価格帯の物件はほとんどが「再建築不可」。それなりに昔からしっかりした地盤の地域であり、地権関係もめちゃくちゃなことが多く、接道要件をしっかり満たした物件がそもそも少ないんです。ちなみに、再建築はできるものの、公図混乱地域ということで公図と実情が全くあっていないというとんでもない地域の物件ではあります。
似たような条件の物件がそもそもありませんが、あったとしても大体2,000万円くらいの売出しが多いような、地域、土地面積ですので、やはり割安物件だと思います。
そんな、割安物件ですがなぜ買えたか？
まず、不動産屋さんが動いてくれたこと。僕の現在の自宅を購入し、叔母の家の売却をしてもらった不動産屋ですでに2回取引をしたということもあり、不動産さんがこんな安い取引なのに前向きに動いてくれて、この価格交渉や、そもそも物件情報の共有をいただきました。
そして、こんな物件は普通の住宅ローンが使えません。築年数が古い物件は旧耐震物件であり、銀行が住宅ローンを付けてくれないんです。なので1,000万円以上現金で買えるような人が基本です。
そして不動産投資家にはどう考えても人気がない築古戸建て。利回り15%は出さなければいけないような世界だと思いますが、賃貸にしっかり出すには修繕をしてしまうと、利回り5%、頑張れても7%という物件なので、不動産投資家の触手には触れないことも間違いないと考えていました。
ただ、僕は日々お金がないその日暮らしのサラリーマン。
それでも、必死に行動し、調べた結果、こんな築古空家でも、借金で購入するに至りました。
行動した内容の一つは17年前に組んだ今のメインの自宅の住宅ローンを借り換えました。
35年ローンで。それなりに長く返してきていたので、住宅ローン残債はだいぶ減っていたんです。それを35年ローンに借り換えたんですね。SBI新生銀行は借り換えでも35年ローン（80歳まで）のローンを通してくれたんです。
住宅ローンの借り換えはめちゃくちゃ面倒でしたが、結果月額の返済額が1/4程度になりました。
ここで、月のキャッシュフローで余裕が出た、従来の住宅ローンの3/4の支払い分を借金をしようと考えたのです。
そして、銀行もめちゃくちゃ調べました、僕の場合は滋賀銀行の「空家ローン」を使いました。
金利は変動金利で2%位。この金利上昇局面にも関わらず、借金を積み上げたわけです。借金を積み上げましたが、月の支払い総額は今までの住宅ローンと変わらないし、そしてセカンドハウスだから、将来的に体調を崩すなどで、仕事ができなくなってしまっても、この価格での購入であれば大損はないと判断をして購入をしたわけです。
東京で購入したセカンドハウスの様子と価格を伝えたいまとめ
ということで、普通のしがないサラリーマンですが、東京で二件目の家、セカンドハウスを購入するに至りました。築60年の戸建て住宅ですので痛みは激しいですが、秘密基地ができたことはものすごく大きいです。
掃除や修繕に関する消耗品や道具を買いそろえているため、初期費用からもさらに出費がかさんではいますが、今まで家に帰りたくがゆえに、スタバやマンガ喫茶立ち寄っていた出費が無くなっているので、大幅な生活コストの上昇にはなっていないと思い込むことにしています。現実的確実に増えていますが、それもいずれは落ち着くでしょう。
専用のオフィススペース、いくらでもやりたいところがある修繕箇所たち。しばらくはセカンドハウスで過ごすということを新たな趣味ができて、購入して2か月以上たちますが今のところとっても充実しているよ！というお話でした。
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