お立ち寄りいただきありがとうございます。でめさん（@deme19800124）です。
最近不動産のことを調べまくっていたら結局「不動産投資面白そう」っていう全然違う方向に興味が出てきました。
その中でワンルームマンション投資も含めて考えています。危ないことももちろんわかった上で。でも面白そうだから。
なんで、そんなことを考えているのか？お伝えしたいと思います。
45歳子供三人に向けた資産状況
僕の資産（負債）と投資の状況は以下の通り。
不動産資産（-1,000万円）
家持ち家。29歳のときに購入。残債1,000万円このまま返していけばあと8年で完済予定。だけど、今35年に借り換え延長して投資に持っていけないかを画策しています。
そう、資産なんかはありません。負債のみ。実際売りに出したら2,500万円は固く、3,000万円位になる可能性もあるので、すでに資産といえるかもしれないけど、売るつもりなくて借金だけあるので、負債。
それでもやっぱり家は持ち家で良かったなって強く思います。余裕が違う。
今は家が狭すぎて、メンテナンスの費用もかかりますが、それも含めても賃貸よりも圧倒的な持ち家派です。
なお、借金まみれな同仕様もない親の相続で実家が手に入る可能性はありますが、どうなるかわかりません。本当に金回りについてはどうしようもないパチカスの親なので、リースバックあたりに手を出す可能性も全然あるので、期待無し。
現役で、子供3人いるのに6万円仕送りしてます。
一方助けてもらってるからそこの点では感謝もしてるけど、お金にだらしないっていうのは別の話。
教育用資産（18歳のタイミングで一人400万円で積立中）
これもマネーリテラシー的には良くないのかもですが、学資保険は17年間かけて400万ずつ、1,200万円ためてます。修学旅行だとか、学校の制服代だとか、諸々飛んでいく教育、高校までの費用は通常の生活費、学研などはずーっと普通の生活費的な感じで出ていく予定。
東京都民なので百合子さんの高校無償化の方向を信じつつ、大学の費用についてはなんとか出し切ってあげたいというのが現状です。長女がストレートで行った場合であと4年後から取り崩していく感じでしょうか。
iDecoが暴落した結果1,000万円強
前職の確定拠出年金から、今の外資系企業に移ったタイミングで楽天証券のiDeco口座で運用しています。2年前に書いたのがこんな記事。
ここからさらに、上がりまくっていましたが、先日の暴落でドーンと下がってます。iDecoはどうせあと15年触りようがないでこのままつみたて続けます。
ここに対しては全世界株式一択でいいかなと。
基本的には日本経済オワコン！とまでは思ってないけど、オルカンのように全世界の成長率にベットしたほうが可能性高いんじゃないかなと思っている派です。
外貨保険でなんだかんだで解約返戻金が現在1,000万円強
外貨保険はもう完全にカモなレベルで入っておりこれはこれで放置。プルデンシャル生命。
・リタイアメントインカム（24歳で始めて年間2,000ドル 55歳まで）
・普通の月払い（月7,000円）
・10年払込済み（10年以上前に払込。年1,000ドルx10年）
特に大きいのは、55歳以上で、年金で月額650ドル死ぬまで貰う予定です。
これも、日本円に依存しちゃうリスクの分散という意味でドル建て。年金はどうせ日本円でしか支給されないし、減る可能性もある中で、ドル建ての年金確保は僕はありだと思っている次第。
これが普通にNISAのような株式投資、投資信託をしちゃってると何かあったときに使ってしまうから、僕の場合は効率が悪かろうがなんだろうが、外貨保険でいいと思っている次第。
外貨生命保険会社の営業に高い給料を払って、裏側で超絶頭いいファンドマネージャーたちが頑張る投資信託に分散して投資するのも僕としてはありだと思っているし、結果悪くないと思っているので、良いんです。何より、早く死んだら確実に得するし。
資産構成のまとめ
ということで、自宅の1,000万円の負債、1,000万円のiDeco、1,000万円の外貨保険というのがざっくりとした資産構成。45歳。
このまま大きな事故がなければ65歳の引退するころには、自宅の負債は消えて、iDeco、外貨で3,000万円以上は作ることはできるであろうという算段です。
そんな中、妻も働いているので、その分は繰り上げ返済を積極的にしていたわけですが、別にFIREしたいなんて全く思っておらず、経済的自由とやらが欲しいわけではない。今、45歳だからあと20年働いていこうと思っているという状況。
でも、長生きリスクと子供に残せる何かを考えた際のさらなる資産形成はどうするのがいいか？という観点で不動産投資ローン面白そう！と思っているのが今の僕の資産構成なわけです。
ミドルリスク資産としての不動産投資を考えている
すでに長期で運用した結果、現時点では、ローリスクと考えている外貨生命保険、ハイリスクと考えている外貨投資信託（オルカン）はこのままつみたて続けれればいいやと思っていました。
東京都内の区分マンションの推移は国土交通省が統計を取っていてこんな感じ。不動産価格指数で検索すればエクセルデータで提供してくれています。
マンション価格は2007年しからしかデータがありませんが、アベノミクスと同時にきれいに右肩上がりです。指数的には200を超えてきているところ。
1984年からデータのある戸建て住宅は今感じ。
バブルがいかにやばかったかよーくわかりますね。4年で2.5倍ですはとんでもない。
マンション上がった上がった言われてますが、2013年から10年かけてやっと倍。
バブルと比べると、爆上がりという言うには物足りないという感じでしょうか。インフレが始まったのは2021年からというところなので、これからまだ価格は上がる可能性のほうが高いんじゃないかなと思います。
となると、不動産投資のリスクって少ないのではないか？と思っているわけです。
もちろん賃貸運営を軸とする不動産投資は空室リスクと設備の修繕リスクの２つが重くのしかかるので、リスクはありますが、外貨投資信託と比べると大差ないというか、為替リスクと暴落リスクがなく、手出しが出たところでローンの元本が減り、物件という資産が自分のものになっていると考えると、100%自分のお金で運用する外貨投資信託よりも、他人の家賃で80-90%を払ってもらうことを考えるとリスクは低い！というのが僕の考えに至ったわけです。
ワンルームマンション投資の印象が悪すぎる問題
そんなわけで不動産投資のことを2週間ほど移動中に色々調べた結果、ワンルームマンション投資の評判の悪さがものすごく目立ちました。
不動産Gメンさんとか僕も前から知ってたし。
新橋で怪しいアンケートはもちろん、展示会で出展して名刺交換した結果めっちゃワンルームマンション投資の営業受けたりと、むちゃくちゃ。かぼちゃの馬車もの印象もホント悪かった。スルガ銀行まだ潰れてないんですよね、信じられません。
ただね、色々、調べた結果仕組み自体は悪くない結論に至ったわけです。
悪徳会社がただ多すぎるという問題が大きいのではないかと。
そして、新興企業もたくさんあります。えげつない誇大広告っぽいリノシーの話を聞いてみたりしたわけですが、仕組み的には全然ありだなと思ったりしました。なぜなら僕は陸マイラーだから。ポイントサイトのポイントバック50,000円で本気で興味のある話が聞けるなら全然ありだと思ったわけです。
その結果思ったのは、悪徳ワンルーム不動産束間された人を煽ってリノシーに紹介してるんじゃないの？っていう説。
不動産Gメンさんの動画めっちゃ見たけどリノシーに対するコメントが無い。あれだけワンルーム自体が悪っていう感じで売っているのに、リノシーに触れてないのは不自然すぎますよね。匂わすら見つけられませんでした。それでGメンさん物上げ業者じゃない、仲介だって動画も上げてるけど、仲介先はリノシーだったとしたらめっちゃ腹落ちしたりしました。
ただ、リノシーで調べるとアフィリエイトしか出てきやしない。
実体験ブログも頑張って見つけ出したけど、いまのところまぁ妥当だなという情報しか見つかりません。
ネガティブな情報は営業がしつこいとか、サポートが悪いとかそういう、アマギフ・PayPayポイントもらえないとかそういう、そんなこともあるよねっていう話ばっかり。
一方で不動産投資で稼ぐ＆節税という観点では築古物件一択だなということも確信したので、自分で時間多少先ながら賃貸物件運営も趣味としてはありな気がしています。昔のように100時間残業をしておらず、むしろ子供が大きくなってきており、「土日暇かも。。。」な時間が増えている。家の親のようにパチンコ屋に入り浸るなんて絶対嫌なのでだったら週末不動産に＆ブログ or Youtube に時間を割くのも中年から老年に差し掛かる今ありなんじゃないかなと思ったりしたわけです。
ワンルームマンションも含めて不動産投資を始めようかと考えている理由のまとめ
ということで、不動産投資面白そうだと思い出しました。事務所がほしいなってずっと考えていて、いざ動いてみて色々やった結果、明らかにおかしなところに興味を持ち出した今日このごろ。
幸い不動産関係を中心にやってる弁護士の友人もいるので、本気でやばいスキームにハマる前に止めてくれることも祈りつつ、いろんなパターンを比較検討して、いざ一歩踏み出してみようと思っているよ！というお話でした。
＊よろしければこちらもお立ち寄りください。リビングでデスクワークをするには限界が色々あるのです。＊
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